Bei Errichtung, Änderung oder Erweiterung von Gebäuden ist nach der Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) ein Energiebedarfsausweis auszustellen.

Einem potenziellen Käufer, Mieter, Pächter oder Leasingnehmer eines bebauten Grundstücks, Wohnungs- oder Teileigentums ist auf Verlangen unverzüglich ein Energieausweis zugänglich zu machen (EnEV 2009 §16 Abs. 2). Ausgenommen hiervon sind kleine Gebäude und Baudenkmäler (§ 16 Abs. 4 EnEV^[2]). Nur in dem Fall, dass ein Gebäude gemischt als Wohn- und Nichtwohngebäude genutzt wird, kann es sein, dass Energieausweise für Gebäudeteile ausgestellt werden (siehe EnEV 2009 §22). In allen anderen Fällen, insbesondere im Fall einer Eigentumswohnung in einem nur zu Wohnzwecken genutzten Gebäude, ist ein Energieausweis für das gesamte Gebäude zu erstellen.

Bei Verkauf und Neuvermietung ohne vollständigen, korrekten oder zulässigen Nachweis drohen Bußgelder bis zu 14.000 Euro.

Die Nachrüstverpflichtungen gem. §10 der EnEV 2009 sind aber einzuhalten.

Für öffentlich genutzte Gebäude sieht die EnEV 2010 eine Pflicht zur Ausstellung und zum Aushang von Energieausweisen vor. Diese gilt für Gebäude mit mehr als 1000 m² Nettogrundfläche, in denen Behörden und sonstige Einrichtungen für eine große Anzahl von Menschen öffentliche Dienstleistungen erbringen und die deshalb von diesen Menschen häufig aufgesucht werden. Die Energieausweise sind an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle auszuhängen.

Dem Energieausweis sind Vorschläge für die Verbesserung der Energieeffizienz des Gebäudes (kostengünstige Modernisierungsvorschläge für Bestandsgebäude) beizufügen, sofern kostengünstige Modernisierungsmaßnahmen möglich sind.

Grundsätzlich können Energieausweise für bestehende Gebäude entweder auf der Grundlage des berechneten Energiebedarfs oder des gemessenen Energieverbrauchs ausgestellt werden. Dabei gelten folgende differenzierte Regelungen:

• Für Wohngebäude mit maximal vier Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, müssen Energieausweise seit dem 1. Oktober 2008 auf der Grundlage des Energiebedarfs ausgestellt werden. Ausnahmen gelten für Gebäude, die schon bei der Fertigstellung die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung 1977 erfüllt haben oder nachträglich auf diesen Stand gebracht wurden.
• Für Nichtwohngebäude besteht Wahlfreiheit zwischen Energiebedarf oder -verbrauch als Basis des Energieausweises.

In einer Übergangsfrist bis 1. Oktober 2008 bestand noch die Möglichkeit für alle Gebäudeeigentümer, sich einen preiswerten verbrauchsbasierten Energieausweis erstellen zu lassen.

Energieverbrauch als Grundlage

Für bestehende Gebäude, die bereits die Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977 einhalten, können Energieausweise auch auf der Grundlage des gemessenen Energieverbrauchs erstellt werden. Dazu muss der witterungsbereinigte Energieverbrauch in den Mustern der Anhänge 6, 7 oder 9 der EnEV 2009 angegeben werden.

• bei Wohngebäuden für Heizung und zentrale Warmwasserbereitung in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Gebäudenutzfläche; Vereinfachend bei der Ermittlung der Gebäudenutzfläche darf die Wohnfläche mit 1,2, bei Gebäuden bis zu zwei Wohneinheiten und beheiztem Keller mit 1,35 multipliziert werden;
• bei Nichtwohngebäuden für Heizung, Warmwasser, Kühlung, Lüftung und eingebaute Beleuchtung in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Nettogrundfläche.

Zur Ermittlung des Energieverbrauchskennwertes sind Verbrauchsdaten aus Heizkostenabrechnungen oder anderen geeigneten Quellen (z. B. Abrechnungen des Energielieferanten) für mindestens drei aufeinander folgende Abrechnungsperioden zu Grunde zu legen, aus denen ein Durchschnittswert zu ermitteln ist. Dies soll Aussageungenauigkeiten aufgrund des Nutzerverhaltens entgegenwirken. Zudem sollen längere Leerstände rechnerisch angemessen berücksichtigt werden. Um eine energetische Bewertung und eine Vergleichbarkeit mit entsprechenden Referenzdaten zu ermöglichen, müssen die Daten einer Witterungsbereinigung unterzogen werden. Während der Warmwasserverbrauch von der Nutzung abhängt, wird der Raumwärmeverbrauch wesentlich vom lokalen Klima beeinflusst. Dieser muss daher nach den anerkannten Regeln der Technik (in diesem Fall die VDI 3807) witterungsbereinigt werden.

Energiebedarf als Grundlage

Energieausweise bei Neubau oder Änderung von Gebäuden und bei alten Bestandsgebäuden (Bauantrag vor 1. November 1977 und nicht die Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977 einhalten) sind auf der Grundlage des Energiebedarfs zu erstellen. Die wesentlichen Ergebnisse der nach § 3 und § 4 der EnEV 2009 erforderlichen Berechnungen sind anzugeben, sofern dies in den Mustern nach Anhang 6 bis 8 vorgesehen ist. Ferner sind weitere in den Mustern verlangte Angaben zu machen, soweit sie nicht als freiwillig gekennzeichnet sind.

Werden Energieausweise für bestehende Gebäude auf der Grundlage des Energiebedarfs ausgestellt, so sind beim öffentlich-rechtlichen Nachweis nach LBO (bei Errichtung und Änderung von Gebäuden, d. h. wenn ein Baugenehmigungsverfahren nötig ist) die gleichen Daten anzugeben wie bei Neubau von Gebäuden. Beim Energieausweis zur Vorlage bei Eigentümer- oder Mieterwechsel entfällt der öffentlich-rechtliche Nachweis, d. h. die Gegenüberstellung von nach Energieeinsparverordnung zulässigen Werten mit den errechneten. Hier erlaubt die Verordnung die Erfassung von erforderlichen Gebäudedaten durch den Eigentümer, die dieser dann dem Aussteller (z. B. in einem Frage- bzw. Erhebebogen) zur Verfügung stellt. Die Daten müssen dann vom Aussteller auf ihre Plausibilität geprüft werden. Diese Regelung soll zur Kostenbegrenzung und zur Vereinfachung der Ausstellung von Bedarfsausweisen beitragen und kostenintensive Ortstermine vermeiden.

Neue Energieausweise ab dem 01.05.2014 bringen neue Pflichten

Mit der Einführung der neuen Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) zum 01.05.2014 ändern sich auch die Pflichten zur Erstellung eines Energieausweises, sowie das Erscheinungsbild und einige Inhalte der Energieausweise. 

Wer muss einen Energieausweis haben? 

Privatpersonen und Gewerbetreibende sind verpflichtet, Energieausweise erstellen zu lassen

• bei Neubauten
• bei Vermietung oder
• bei Verkauf

von Wohnungen und Gebäuden. Bei der Vermietung oder dem Verkauf müssen die Energieausweise den Interessenten bereits bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Angaben zu Energieausweisen müssen zudem bereits bei Immobilienanzeigen gemacht werden.

Behörden und öffentliche Verwaltungen müssen Energieausweise für die von Ihnen genutzten Gebäude mit mehr als 500 m² Nutzfläche (ab dem 08.07.2015 mit mehr als 250 m²) öffentlich aushängen. Eigentümer von Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr - dies betrifft z.B. Museen, Theater, Kinos, Supermärkte, Banken etc. - mit einer Nutzfläche größer 500 m² sind ab dem 01.05.2014 ebenfalls verpflichtet, einen Energieausweis öffentlich auszuhängen, wenn ein solcher erstellt wurde.

Welche Arten von Energieausweisen gibt es?

Für bestehende Gebäude sind i.D.R. weiterhin bedarfsorientierte und verbrauchsorientierte Energieausweise zulässig. Beim Neubau ist wie zuvor zwingend ein bedarfsorientierter Energieausweis erforderlich.
Grundlage für den verbrauchsorientierten Energieausweis sind die Energieabrechnungen aus 36 zusammenhängenden Monaten, die die jüngste Abrechnungsperiode mit beinhalten müssen. Für den verbrauchsorientierten Energieausweis wird im Wesentlichen eine Witterungsbereinigung vorgenommen. Die so ermittelten Werte sind stark abhängig vom Nutzerverhalten.

Für den bedarfsorientierten Energieausweis erfolgt die Ermittlung des Energiebedarfs rechnerisch mit Hilfe eines komplexen Bilanzierungsmodells. Der Energieausweis stellt dabei lediglich das äußere Erscheinungsbild hoch komplexer Berechnungen und Analysen im Hintergrund dar. Dabei ist ein umfassendes Normenwerk mit über 1000 Seiten Umfang zu beachten. Die für den bedarfsorientierten Energieausweis rechnerisch ermittelten Werte sind unabhängig vom Nutzerverhalten und können vom realen Verbrauch deutlich abweichen. Dafür bieten sie Hinweise auf die energetischen Schwachstellen und können als Grundlage für die Ableitung von Optimierungs- oder Sanierungsmaßnahmen verwendet werden.

Beide Arten von Energieausweisen basieren bundeseinheitlich bis zur EnEV 2009 auf Klimadatensätzen des Referenzstandorts Würzburg. Mit Einführung der EnEV 2014 ist der Referenzstandort Potsdam. 

Registrierung und Prüfung von Energieausweisen

Ab dem 01.05.2014 erstellte Energieausweise und Inspektionsberichte von Klimaanlagen müssen beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) elektronisch registriert werden. Hierzu sind die Aussteller der Energieausweise verpflichtet und übernehmen dies für ihre Kunden. Das DIBt hat stichprobenartige Kontrollen der Energieausweise in Zusammenarbeit mit den zuständigen Behörden der Bundesländer angekündigt. Damit soll eine hohe Qualität bei der Erstellung der Berechnungen und Ausweise sichergestellt werden. Bei Verstößen gegen die Energieeinsparverordnung drohen Bußgelder bis zu mehreren zehntausend Euro. Sowohl bedarfsorientierte als auch verbrauchsorientierte Energieausweise sind in der Regel 10 Jahre gültig.